VDIV Februar 2021
Die Covid-19-Sonderregeln für Wohnungseigentümergemeinschaften wurden jüngst durch einen Beschluss des Bundestages bis zum 30. August 2022 verlängert. Das bedeutet, dass auch weiterhin der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Planes weiter Bestand hat. Gleiches gilt für den bestellten Verwalter auch wenn die Bestellungszeit ausgelaufen ist. Bis zur Neubestellung oder Abberufung bleibt dieser im Amt. In über 42 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften konnte seit Beginn der Covid19-Pandemie keine Versammlung durchgeführt werden. Notwendige Beschlüsse unterbleiben wie z.B. bei Sanierungsmaßnahmen oder zur Errichtung von E-Ladestationen. Sanierungs- und Modernisierungsstaus sind die Folge. Hinzu kommen aufgrund der zeitlichen Verzögerung lange Wartzeiten bis zur Umsetzung der dann beschlossenen Maßnahmen, da es bereits heute den Handwerksbetrieben nicht an Aufträgen, wohl aber an Personal mangelt. 1. Kompakt: Entscheidungen aus WEG- und Mietrecht, Datenschutz Fiktive Mängelbeseitigungskosten können im Kaufrecht weiterhin verlangt werden Ein Käufer einer Immobilie kann bei einem Mangel weiterhin entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel auch tatsächlich beseitigt wird. Dies hat nun der für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des BGH entschieden und hält damit an seiner Rechtsprechung fest. Der Fall Die Käufer und gleichzeitig Kläger im vorliegenden Fall erwarben im Jahr 2014 eine gebrauchte Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 Euro unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Kaufvertrag wurde auch festgehalten, dass der Verkäufer Kenntnis über in der Vergangenheit aufgetretene Feuchtigkeit an der Schlafzimmerwand hat. Es wurde vereinbart, dass der Verkäufer bei Wiederauftreten der Feuchtigkeit bis zum 31. Dezember 2015 verpflichtet ist, diese auf eigene Kosten zu beheben. Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 tatsächlich Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer auf, so dass die Käufer der Wohnung den Verkäufer zu deren Beseitigung unter Fristsetzung aufforderten. Nachdem dies erfolglos geblieben war, verlangten die Käufer mit der Klage von dem Verkäufer die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von ca. 8.000 Euro sowie vorgerichtliche Anwaltskosten. Es sollte ferner festgestellt werden, dass der Verkäufer auch weitere Schäden ersetzen muss. Die beiden Vorinstanzen gaben der Klage statt, so dass der Verkäufer antragsgemäß verurteilt wurde. Hiergegen richtete sich die eingelegte Revision des Verkäufers. Die Entscheidung Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Revision des Verkäufers zurückgewiesen. Der zuständige V. Zivilsenat des BGH bleibt bei seiner gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die Käufer einer Immobilie ihren Schadensersatz auf Basis der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten beziffern können, ohne zunächst mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten zu müssen. Der Käufer dürfe im Rahmen des kleinen Schadensersatzes nach § 437 Nr. 3, § 280, § 281 Abs. 1 BGB entweder Ausgleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten verlangen, wobei es unerheblich ist, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Zwar habe der VII. Zivilsenat für den werkvertraglichen Anspruch auf kleinen Schadensersatz gemäß § 634 Nr. 4, § 280, § 281 Abs. 1 BGB seine gleichlautende langjährige Rechtsprechung inzwischen aufgegeben (vgl. Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17). Diese lasse sich auf die kaufrechtliche Sachmängelhaftung jedoch nicht übertragen. Dem Käufer stehe anders als dem Besteller im Werkvertragsrecht kein Vorschussanspruch zu. Es wäre aber nach Ansicht des V. Zivilsenates nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Eine Ausnahme gelte nur im Hinblick auf die Umsatzsteuer, die – wie im Delikts- und Werkvertragsrecht – nur ersetzt werden muss, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2021, Az. V ZR 33/19Vorinstanzen: OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Januar 2019, Az. I 24 U 202/17LG Krefeld, Urteil vom 29. November 2017, Az. 2 O 143/17 Musterfeststellungsklage im Mietrecht: BGH gibt Vermieterin Recht Erstmals im deutschen Mietrecht hat der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass die Vermieterin die Mieten in einer Wohnanlage nach altem Recht erhöhen darf, auch wenn sie die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen nur wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Rechts für die entfernte Zukunft angekündigt hatte. Der BGH führte in seiner Entscheidung vom 18. März 2021 (Az. VIII ZR 305/19) aus, dass kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten notwendig sei. Es besteht erst seit dem Jahr 2018 überhaupt die Möglichkeit, dass Verbände für Betroffene Musterfeststellungsklagen beim Bundesgerichtshof einreichen. Dazu müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen – bei der vorliegenden Klage des Mietervereins waren es 136. Sachverhalt In dem konkreten Fall ging es um die Modernisierung von Mietwohnungen in einer großen Wohnanlage in München. Diese hatte die Vermieterin Ende 2018 angekündigt, im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 sollten die Maßnahmen in Angriff genommen werden sollten. Geplant waren unter anderem die Anbringung von Wärmedämmung und Rollläden, der Austausch der Fenster sowie der Anbau von Balkonen. Der als Musterkläger auftretende Mieterverein hielt die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam. Die Vermieterin hätte zumindest ihr Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf das neue seit 1. Januar 2019 geltende Recht stützen dürfen. Der Mieterverein bekam Recht von der Vorinstanz, dem Oberlandesgericht München (OLG München, Entscheidung v. 15.10.2019, Az. MK 1/19). Das OLG begründete seine Entscheidung damit, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang gewesen sei. Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim BGH ein. Modernisierungsmieterhöhung nach altem oder neuem Recht Hintergrund des Verfahrens war die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31. Dezember 2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens acht Prozent und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor. Der VIII. Zivilsenat des BGH hielt das Feststellungsbegehren des Mietervereins zwar für zulässig, wies die Klage jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht als unbegründet zurück und entschied damit zugunsten der Vermieterin. Sie durfte demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach altem Recht berechnen. Laut BGH erfülle das Erhöhungsverlangen die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB, und es sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil das Schreiben mehr als elf Monate …